Cada año, los bancos y las instituciones públicas de vivienda entregan un promedio de 500,000 créditos hipotecarios en México, una colocación insuficiente si se toma en cuenta que el país cuenta con más de 126 millones de habitantes y se forman alrededor de 650,000 nuevas familias cada año.
Ante la falta de financiamiento formal, las personas deben echar mano de otras alternativas para acceder a un techo. De acuerdo con la Encuesta Nacional de Ingresos y Gastos de los Hogares (ENIGH), en el 2022 se registraron 24.07 millones de viviendas propias a nivel nacional y siete de cada 10 se obtuvieron mediante recursos propios de las familias.
Si bien, los últimos datos del Consejo Nacional de Evaluación de la Política de Desarrollo Social (Coneval) arrojan que el porcentaje de la población con carencia por calidad y espacios de la vivienda pasó de 11% a 9.1% entre 2018 y 2022, aún existen 11.7 millones de personas con estas necesidades y el crédito hipotecario es una de las herramientas para subsanarlas.
Entre los principales frenos que se imponen para que los mexicanos obtengan un mecanismo de financiamiento bancario para comprar un hogar propio está el dominio de la informalidad en la economía.
En julio del 2023, la tasa de informalidad en el mercado laboral fue de 55.7%, según datos de la Encuesta Nacional de Ocupación y Empleo (ENOE), es decir que más de la mitad de los trabajadores del país no cuentan con prestaciones de vivienda pública y tampoco pueden demostrar sus ingresos ante las instituciones de financiamiento privadas.
Se estima que alrededor de 50% de los mexicanos no cuentan con una cuenta de banco, esto es significativo porque se trata de población que no puede aspirar a un crédito bancario para la adquisición de una vivienda, comentó Leopoldo Hirschhorn, presidente de Canadevi Valle de México.
Al respecto, el académico de la Facultad de Arquitectura de la Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM), Juan Manuel Romo, remarcó que el sector hipotecario debe ser más creativo e innovador, mientras que las autoridades deben generar una política social para atender a las personas de menores recursos.
«Realmente, se atiende a 30% de la población, entre derechohabientes y quienes tienen cuentas de banco, pero ¿qué pasa con el resto? El derecho constitucional de vivienda no se cubre y eso tiene que ver con ausencia de políticas de Estado para cubrir a las personas que no tienen los ingresos necesarios», dijo Romo.
El rol de los bancos
Los principales factores que miden los bancos en las personas para otorgar un crédito hipotecario son la capacidad de pago mensual y el nivel de ahorro para completar el enganche de una casa o departamento, filtros en los que se atora un gran número de solicitantes.
Paulina Prieto, vicepresidenta de Crédito Hipotecario y Automotriz de Scotiabank, explicó que, actualmente, la banca comercial atiende a empleados y profesionistas independientes con cierto nivel económico; la política de ingresos mínimos es de 7,500 pesos mensuales.
Por su parte, Gonzalo Palafox, director ejecutivo de Banca Hipotecaria de Citibanamex, mencionó que la colocación del sector ha disminuido, en buena medida, por la falta de capacidad de pago de las personas.
“La necesidad de vivienda que existe en las familias sigue siendo muy grande, hay una demanda insatisfecha enorme. Es una oportunidad que tenemos en el mercado hipotecario, pero sigue quedando descubierta una parte de la población que han tenido que postergar la compra de una casa», declaró el banquero.
Como parte de su política para impulsar los segmentos habitacionales económico y social, Santander tiene un valor mínimo de financiamiento de 250,000 pesos, pero, Antonio Artigues, director ejecutivo de Banca a Particulares del banco, destacó que la falta de inventario en estos ramos y la bancarización de la población son el obstáculo.
«El sector hipotecario ha crecido de forma constante en los últimos 20 años, pero tenemos el reto de llegar a un mayor número de personas en el país; hay un gran universo que podemos atender en la economía mixta, con alrededor de 7 millones de familias», añadió.
Algunas de las soluciones que los bancos han buscado, ha sido perfeccionar los mecanismos para evaluar la capacidad de pago de los solicitantes que pertenecen a la población que tradicionalmente ha tenido dificultades para acceder a un crédito de la banca, con visitas en los hogares y estudios socioeconómicos avanzados.
